元実家 が 今空き家!?

地元の空き家解決セミナー

これだけは知っておきたい空き家のリスク

講師
菊地 幸夫
弁護士(第二東京弁護士会)
番町法律事務所
日本テレビ「行列のできる法律相談事務所」
レギュラー出演
講師
大澤 健司
一般社団法人 全国空き家相談士協会認定 空き家相談士
公認 不動産コンサルティングマスター
株式会社K-コンサルティング 代表取締役

2018年 8/4 14:00~16:30

定員
300
参加費
無料要予約(7/27 予約締切)
会場
ベルサール新宿グランド コンファレンスセンター5階 ルームA-D東京都新宿区西新宿8-17-1

地元の実家、”空き家予備軍”ではないですか?

イントロ画像

こんなことをお話しします!

  • 第1部 これだけは知っておくべき空き家のリスク
    講師:菊地 幸夫(番町法律事務所弁護士)
  • ・空き家オーナーのリスク
  • ・あなたも空き家オーナー予備軍!?(空き家が生じる原因を解説)
  • 第2部 空き家にしないための対策、なってしまったときの解決策
    講師:大澤 健司(株式会社K-コンサルティング)
  • ・空き家の問題点
  • ・空き家にしないための対策
  • ・空き家になってしまった時の解決策

空き家の半分以上は「相続した家」です。使われない空き家は、資産としての価値が低下していく一方です。さらに、放置が続けば固定資産税が6倍にはねあがってしまいます。

たとえば、実家を相続して誰も住んでいない状態で放置した場合、自治体から「特定空家等」に認定されると、固定資産税が6倍になります。もともとの固定資産税が8万円/年だとすると6倍で48万円/年。固定資産税だけで5年間で200万円もの損失になってしまいます。それに対して、誰も住まなくなった実家を売却したケースを考えてみましょう。そのお金で、同じく相続したアパートをリフォームします。家賃収入が30万円/月アップしたとすると、年間で360万円のプラスです。5年間では1,800万円もの収益となります。

チラシ画像

こうしたことを踏まえて今回のセミナーでは、知っておくべき空き家のリスク、空き家にしないための対策・なってしまった時の解決策などについて教えていただきます。講師にお招きするのは、テレビでも活躍する人気弁護士・菊地幸夫氏と、空き家相談士の資格を持つ不動産コンサルタント・大澤健司氏です。

空き家が招く近隣トラブル!?

空き家は維持管理が大変。近所からのクレームの原因にも。

困っている人

空き家の維持管理は思う以上に大変です。人の住まない家はメンテナンスをしていなければどんどん傷んでいきますし、台風や大雪など災害のときは特に心配になります。

では空き家の維持管理にはどれくらいのメンテナンスをしていればいいのでしょうか。
ひとつ目安としていただきたいのは、周囲に迷惑をかけないということです。
自分が周辺の住人という立場で考えてみましょう。自分の家の近くにお化け屋敷のような空き家があったらどうでしょうか。

空き家が原因で起こる近隣トラブルには様々なものがあります。
例えばわかりやすいものでは、建物の破損・倒壊です。空き家の屋根がはがれて飛び、当たった人が大けがをした。あるいは、空き家に放火されて周辺に燃え移ってしまった。こういった際、空き家の管理に問題があった場合にはその所有者が責任を問われかねません。ほかにも、空き家の庭木の枝が伸び放題で隣の家に枯れ葉が落ちる、空き家に野良猫が住み着いて鳴き声がうるさい。そういった些細に思われるようなことで周囲の住人からクレームが寄せられるようになります。

そうならないようにするために、
・月に1回(※夏場は2週間に1度)の建物・敷地の確認と風通し。
・月に1回の草刈り、清掃、郵便受けのチラシの回収・廃棄。
くらいは最低限必要です。

しかし、空き家の所有者はその近くに住んでいないことも多くあります。空き家の所在地と所有者の居住地が離れるほど、空き家の維持管理は大変です。そのため、今では地域の空き家管理を代行する団体や事業者も出てきているほどです。
空き家は、持っておくだけでも大変なのです。

遠方の実家が空き家になってしまった実例

相談に来た人

実際に空き家の維持管理ができず、なんとかしたいという相談は増えています。

窓口に相談に来たのは60代の男性でした。

―― 相談者「空き家を売るか貸すかできないでしょうか」

空き家になっているのは、その男性の実家。両親が住んでいたものの、3年前に父親が他界して誰も住まない空き家となってしまっているそう。

空き家を所有している方の多くは、気がかりでありながら、どのような対処法があるのかわからず、どこに相談をしたらいいのかもわからないために、空き家を放置している実態があるようです。

この男性は広告を見て空き家対策のセミナーに参加。その後、個別の相談に訪れました。

―― コンサルタント「その空き家はどちらにあるのでしょうか」

聞くとその男性の所有する空き家は静岡県に。一方、男性の住まいは千葉県です。

遠隔地の空き家は維持管理が大変で、しかも現地に人がいない状態で対処方法を考えるのが難しいため、所有者が困っているケースが多いと言います。

相談者の抱える問題を整理していくためにも、まずは空き家の所在地がどこなのかが重要になってきます。

―― 相談者「近隣からのクレームもあり、維持をしていくのが大変になった」

その実家は、父親が他界してから相談者が相続。兄弟を含めて誰も住む予定はなかったものの、実家の荷物を置いておくところもなく、「物置」のような状態で使用していたそうです。

しかし、庭の草木が茂って草刈りが大変。夏場になるとさらに伸び放題で、近所からも苦情が寄せられるようになりました。

初めのうちはすぐに実家を処分してしまうことに後ろめたい思いもあったそうですが、時間が経ってこれから自分も歳をとればますます大変になる一方。どうにかしたいと相談に来たということでした。

解決のポイント

風見鶏

――コンサルタント「そのまま維持するか、貸すか、売るか―。建物の状態も踏まえて判断できるように選択肢を示します」

個別に話を伺っていくことで、相談者の問題、悩みは整理ができました。

それでは、空き家をどうするか。

相談者の男性は「売るか貸すか」できないかということでしたが、このようなケースでは売却、賃貸に限らず、それ以外の別の方法も含めて、相談者にとってもっとも望ましい方法を考えることが重要です。

こうしたポイントを踏まえてハイアスが提案する、驚きの解決策とは――?

ぜひセミナーにて見届けてください。

空き家は売却できるとは限らない!?

売りたくても売れない空き家とは

家

空き家を持ちたくて持ち続けている人はほとんどいません。

多くの方は特に積極的な理由もなく、解体費用がかかるから・更地にしても使い道がないから・特に困っていないからといった理由で空き家空き家のままにしているようです。
しかし先に述べたように、空き家は持ち続けるだけでも費用がかかりますし、トラブルのきっかけになるリスクを孕んでいますから、何かしら対策をしたほうがいいことは間違いありません。

空き家を所有している状態を解消したい場合、最もわかりやすいのは売却です。売却できれば空き家を所有していなくて済みます。家屋は解体して更地にして売却することもあり得ます。また売却までしなくても、自分で所有しながら建物を建て替えたり、駐車場に変えたりして活用する・もしくは建物の状態がよければそのまま貸しに出すということもできます。

しかし、いざ対策を講じようと思っても簡単にはそうはいかないケースもあります。
特に問題なのは、相続や認知症などが絡むケースです。

例えば、親の住んでいた実家を複数人の兄弟で共有相続している場合。所有者が複数いる状態ですから、売却するにも所有者全員の同意がないと売れません。関係が複雑になると同意を得るだけでも大変です。

あるいは、所有者が認知症の場合。本人の同意を得ることはできないため、売却も貸し出しもできません。こうなると、放っておくしかなくなってしまいます。

どうしようもなくなった空き家の実例

頭を抱える女性

実際に窓口に相談に来た方のなかでも、結果的にどうすることもできなかったという例があります。

―― 相談者「空き家を売りたいのですが」

相談に来たのは60代の姉弟。お母様が亡くなって実家が空き家となっているので売りたいという相談でした。ここでコンサルタントがまずすることは、空き家の状態の確認です。土地も広く、比較的扱いやすそうな物件ではありました。

しかし、問題はそこからでした。

―― コンサルタント「ご兄弟は何とおっしゃっていますか」

不動産の登記情報を調べてみると、その所有者は相談に来た姉弟だけではありませんでした。非常に複雑な共有状態になっているのです。

相談に来た姉弟は、長男が病気のため治療費にあてたいということなのですが、全員の合意を得られないことには売却もできません。兄弟だけで8人です。長男の面倒を見ていて「早く売りたい」という姉弟はともかく、ほかの兄弟は「少しでも高く売りたい」と言い出して兄弟間でなかなか意見がまとまらず。

そうこうしているうちに、さらにややこしいことに…。

結果的に、コンサルタントが提案をしたところで、どうにも売却はできない状態となってしまいました。

解決のポイント

岐路

実際にどのような状況でこの方の空き家は売却できなくなってしまったのでしょうか。

扱うのはわかりやすい事例ですが、このようなケースは決して少なくありません。

イベント当日は、このようなケースで解決するための方法をお伝えします。

そして、この方のようにどうしようもなくなる前に、できることはないのか。

基本的に不動産は共有しておいて、いいことはありません。不動産を共有せざるを得ない状況になる前に、そして認知症で不動産を動かすことができなくなる前に。早め、早めの対策が望まれます。

詳細はぜひセミナーにてご確認ください。

セミナー講師 プロフィール

セミナー講師菊地プロフィール写真

菊地幸夫

弁護士(第二東京弁護士会)。番町法律事務所。
中央大学法学部卒業。元司法研修所刑事弁護教官。現在、社会福祉法人練馬区社会福祉事業団理事も務める。また、日本テレビ「行列のできる法律相談所」及び「スッキリ」をはじめ、数本の番組にレギュラーとして出演。
弁護士業務の傍ら体力作りにも勤しみ、各地のトライアスロン大会へも出場。地元小学生のバレーボールチームの監督等も務めている。
セミナー講師大澤プロフィール写真

大澤健司

株式会社 K-コンサルティング 代表取締役。
不動産業界で、総合不動産コンサルティングをはじめとしたさまざまな業務に従事する。
2016年、不動産相続と賃貸経営に特化したコンサルタントとして独立し、株式会社K-コンサルティングを設立。空き家対策セミナーをはじめ、不動産に関するセミナーや勉強会を精力的に行っている。
保有する資格は空き家相談士のほか、公認 不動産コンサルティングマスター、相続対策専門士、不動産有効活用専門士など多数。

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